HƯỚNG DẪN CHI TIẾT XÂY DỰNG NHÀ TIỀN CHẾ TỪ A-Z . NHÀ THÉP TIỀN CHẾ
Tác giả : Kỹ Sư. Trần Tấn Tuấn ( tốt nghiệp Đại học SPKT tp HCM ) - Giám Đốc Công Ty TNHH MTV TRẦN DŨNG.
Tác giả : Kỹ Sư. Trần Tấn Tuấn ( tốt nghiệp Đại học SPKT tp HCM ) - Giám Đốc Công Ty TNHH MTV TRẦN DŨNG.
Đặt vấn đề
Xây dựng nhà xưởng là chuyện lớn của một doanh nghiệp, chuyện lớn ắt là chuyện khó, bởi vì nó cần đạt được đầy đủ cả 4 yếu tố: tính tiện dụng, tính thẩm mỹ, tính kinh tế và tính bền vững. Xây dựng công trình ( nhà xưởng, biệt thự, khách sạn, văn phòng,...) đối với người có chuyên môn đã khó, người làm nhà xưởng không có chuyên môn lại càng gặp khó khăn gấp bội. Là một Kỹ sư Xây Dựng nhiều năm kinh nghiệm, tôi hy vọng góp một phần nhỏ bé giúp làm giảm bớt những khó khăn ấy cho Quý khách.
Giải quyết vấn đề
Để quý khách dễ theo dõi và có tính hệ thống, tôi xin được liệt kê các công việc theo mười bước:
- Bước 1: Tìm mua đất xây dựng
- Bước 2: Chuẩn bị các thủ tục pháp lý
- Bước 3: Chọn nhà tư vấn thiết kế xây dựng
- Bước 4: Hoàn thiện hồ sơ xây dựng, lựa chọn nhà thầu xây dựng
- Bước 5: Các thủ tục cúng lễ chuẩn bị khởi công
- Bước 6: Chuẩn bị mặt bằng, làm nền móng
- Bước 7: Xây dựng phần khung nhà xưởng
- Bước 8: Giai đoạn hoàn thiện
- Bước 9: Sản xuất, lắp đặt nội thất
- Bước 10: Sử dụng và các vấn đề bảo dưỡng trong quá trình sử dụng
1/ Tìm mua đất xây dựng : Khu đất cần mua phải an toàn, không nằm trong diện giải tỏa, quy hoạch. Đất phải được cấp phép xây dựng nhà xưởng, nhà kho.
Đặc biệt tùy vào việc xây dựng nhà xưởng để sản xuất sản phẩm nào, ảnh hưởng môi trường có nhiều không, bởi vì có nhiều địa phương không cấp phép xây dựng những ngành gây ô nhiễm nhiều, độc hại. Ví dụ ngành thuộc da, dệt nhuộm ảnh hưởng đến môi trường rất lớn. Cho nên trước khi quyết định mua đất cần phải tìm hiểu kỹ về các việc mà công ty Quốc Cường vừa nêu ở trên.
Nhà xưởng sản xuất cần xây dựng ở vị trí lưu thông thuận lợi, có nhiều hướng di chuyển, cự ly vận chuyển đến các đối tác gần, thuận lợi cho việc vận chuyển hàng hóa.
Nếu một khu đất giáp đường bộ lớn, mặt kia giáp sông thì rất tốt, vì vừa vận chuyển bằng đường bộ, vừa vận chuyển được bằng đường thủy.
Qúy khách hàng đặc biệt lưu ý điều sau đây: Hiện nay có không ít dự án phân lô bán nền đất xây dựng nhà xưởng sản xuất, nền đất nhà kho mà trong đó các chủ dự án bắt buộc qúy khách hàng (người đi mua đất) phải ký Hợp đồng thiết kế và hợp đồng thi công xây dựng với công ty thiết kế và thi công do chủ dự án chỉ định sẵn. Chủ dự án và công ty thiết kế + thi công xây dựng áp phe nhau. Vì vậy khi ký Hợp đồng thiết kế và hợp đồng thi công qúy khách hàng phải mất đi từ 10% - 15% giá trị công trình cho các phi vụ ấy ( đây là cung cách làm ăn tiêu cực và độc quyền ) và còn tồi tệ hơn là nhà thầu chính bán cái cho thầu phụ và ăn chặn 10% - 15% giá trị hợp đồng dẫn đến công trình kém chất lượng và không bảo đảm tiến độ và Quý khách hàng phải mất 02 khoảng hết sức vô lý trên từ 20% - 30% giá trị công trình.
Để tránh những việc làm có hại nêu trên cho khách hàng. Công ty TNHH MTV TRẦN DŨNG góp ý với quý khách hàng khi mua đất nền phải yêu cầu chủ dự án ghi rõ ràng vào điều khoản hợp đồng là bên mua có quyền chọn lựa những công ty mà mình tin cậy để thiết kế, thi công cho nhà xưởng của mình được chất lượng hoàn hảo hơn, có giá cả hợp lý. Trường hợp khách hàng chọn nhà thầu bên ngoài, thì chủ dự án bắt buộc khách hàng phải ký bản cam kết hết sức vô lý và rất bất lợi khi thi công xây dựng nhằm gây khó dễ rất nhiều để khách hàng không xây dựng được công trình.
Bước 2: Chuẩn bị các thủ tục pháp lý
- Để được phép xây dựng, phải đảm bảo đủ các điều kiện: khu đất phải được cấp sổ đỏ (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất), và được cấp phép xây dựng.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.
- Các thủ tục hành chính, pháp lý để thực hiện việc xây dựng trên thực tế là khá phức tạp. Chủ đầu tư có thể nhờ một đơn vị chuyên trách thực hiện giùm để làm giảm thiểu thời gian chờ đợi.
- Thực tế thì việc xin cấp giấy phép xây dựng cần phải có một bộ hồ sơ thiết kế xin phép xây dựng của một đơn vị có tư cách pháp nhân và có chứng chỉ hành nghề tư vấn thiết kế công trình. Chủ đầu tư không thể tự chuẩn bị được bộ hồ sơ này, mà phải có nhà tư vấn thiết kế xây dựng hợp pháp chuẩn bị giùm.
Mời quý khách xem thêm danh mục hồ sơ để được cấp phép xây dựng sau đây:
a/ Đơn xin cấp Giấy phép xây dựng
b/ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (CNQSDĐ)
c/ Quyết định phê duyệt báo cáo đánh giá tác động môi trường hoặc Thông báo về việc chấp thuận đăng ký bản cam kết bảo vệ môi trường
d/ Bộ bản vẽ thiết kế
e/ Hồ sơ thiết kế phòng cháy và chữa cháy đã được duyệt: Văn bản thẩm duyệt + Bản vẽ
f/ Giấy đăng ký kinh doanh (chứng nhận đầu tư) của Chủ đầu tư; Tổ chức tư vấn thiết kế; Tư vấn thẩm tra
g/ Chứng chỉ hành nghề của chủ nhiệm và các chủ trì thiết kế
h/ Báo cáo thẩm tra thiết kế kỹ thuật
i/ Khảo sát địa chất
Việc khảo sát địa chất công trình được thực hiện thông qua quy trình khoan thăm dò. Đơn vị chuyên môn sẽ sử dụng máy khoan thăm dò khoan sâu vào lòng đất, khoảng từ 18m - 30m, một số nơi gần sông thì nền đất rất yếu nên có thể khoan sâu đến 60m hoặc sâu hơn , sau đó tiến hành các thủ tục cần thiết như tạo mẫu thử, nén thử, ... rồi lập ra một bộ hồ sơ khảo sát nền đất hiện trạng. Bộ hồ sơ này là cơ sở quan trọng để các đơn vị tư vấn thiết kế xây dựng tính toán chính xác cho móng và hệ khung kết cấu của công trình.
Bước 3: Chọn nhà tư vấn thiết kế xây dựng
- Không có một nhà tư vấn thiết kế xây dựng, chủ đầu tư thực tế vẫn có thể xây được công trình. Ngay cả việc chuẩn bị hồ sơ xin phép xây dựng ở bước 2 cũng có thể thuê một đơn vị tư vấn để lập. Tuy nhiên, vai trò của một nhà tư vấn đối với một công trình xây dựng thì nhiều hơn thế.
- Thuê một nhà tư vấn thiết kế ( với điều kiện là nhà tư vấn thiết kế giỏi có nhiều năm kinh nghiệm ở văn phòng, đặc biệt kinh nghiệm thực tế ngòai công trường )cho công trình của mình, chủ đầu tư được gì ? Trước tiên, họ sẽ có một mặt bằng cơ cấu toàn bộ công trình được tổ chức chặt chẽ và mạch lạc, phù hợp với công năng và yêu cầu sử dụng phù hợp với dây chuyền sản xuất. Mặt bằng đó sẽ tận dụng được tối đa diện tích để làm việc, sinh hoạt, sản xuất, giao thông đi lại và thông thoáng. Mặt bằng đó được đan xen vào những khoảng xanh của cây cảnh, làm mềm mại hơn các đường nét kiến trúc khô khan, làm giảm tiếng ồn, ngăn ngừa cháy lan...
- Thuê một nhà tư vấn thiết kế ( với điều kiện là nhà tư vấn thiết kế giỏi có nhiều năm kinh nghiệm ở văn phòng, đặc biệt kinh nghiệm thực tế ngòai công trường ) cho công trình của mình, chủ đầu tư được gì? Họ còn được một hình thức mặt ngoài nhà đẹp, độc đáo, phù hợp với sở thích và yêu cầu cá nhân, phù hợp với cảnh quan môi trường đô thị xung quanh, phù hợp với những công nghệ về xây dựng và vật liệu xây dựng tiên tiến nhất, khẳng định được phong cách của riêng chủ đầu tư, phát huy công năng sử dụng.
- Thuê một nhà tư vấn thiết kế ( với điều kiện là nhà tư vấn thiết kế giỏi có nhiều năm kinh nghiệm ở văn phòng, đặc biệt kinh nghiệm thực tế ngòai công trường ) cho công trình của mình, chủ đầu tư được gì ? Ngay từ khi công trình chưa thành hình, họ đã có thể nhìn thấy bằng trực giác, cảm nhận được không gian của công trình để có những điều chỉnh thích hợp, tránh những sai sót, khó chịu khi công trình đã thực sự được xây dựng nên và rất khó để thay đổi những điểm không phù hợp đó. Chủ đầu tư còn có thể biết và dự toán được về giá thành của toàn bộ công trình, từ tổng thể đến từng chi tiết nhỏ, để điều chỉnh các chủng loại vật liệu sao cho phù hợp, tránh việc phát sinh quá nhiều chi phí trong quá trình xây dựng, đảm bảo đúng tiến độ.
- Ngoài ra, đến với một số đơn vị tư vấn có nghiên cứu về phong thuỷ, chủ đầu tư còn được tính toán các không gian, bố trí cửa chính, cầu thang, vị trí phòng Giám đốc, để khi làm việc thấy yên tâm, thoải mái, công việc làm ăn gặp nhiều may mắn, là đòn bẩy cho sự nghiệp và sức khoẻ. Thiết kế văn phòng, nhà xưởng sản xuất ...cần hấp dẫn sinh khí vào công trình. Sinh khí có thể ví như tiểu thư đài các, thích sự sáng sủa, ngăn nắp, gọn gàng, sạch sẽ, cây cỏ xanh tươi, thích mùi hương thơm ngát, âm thanh êm dịu, reo vui ...và ngược lại sinh khí rất sợ sự tối tăm, bề bộn, dơ bẩn. Sinh khí không thích sự tàn úa, cằn cỗi, hoang tàn ....Sinh khí vào nhiều trong công trình và được lưu trữ lại là điều rất tốt cho quý khách.
- Khi có ý định xây dựng công trình, chủ đầu tư nên cung cấp cho người thiết kế những thông tin tóm tắt về mảnh đất và nhu cầu sử dụng, dây chuyền sản xuất, số lượng nhân viên văn phòng, số lượng công nhân làm việc, tải trọng của các thiết bị sản xuất, tải trọng cho nền xưởng, nền kho. Sản xuất mặc hàng gì, xe ra vào tải trọng bao nhiêu tấn... Bảng liệt kê càng chi tiết tỉ mỉ, người thiết kế càng có cơ sở để hình dung ra điều kiện làm việc, hoạt động sản xuất của chủ đầu tư để từ đó dẫn đến giải pháp thiết kế phù hợp.
Ví dụ xây dựng nhà máy chế biến thủy sản sẽ có hơi muối nhiều, cho nên đoạn tường phải xây gạch và ốp gạch men( không được làm vách tole vì dễ bị gỉ sét). Còn cột nhà xưởng phải bằng bê tông( chứ không được làm cột sắt vì gỉ sét và xuống cấp nhanh ). Xây dựng nhà máy sản xuất phân bón cũng nên làm tường gạch và cột bê tông để kéo dài tuổi thọ cho công trình.
- Hiện nay có nhiều công ty thiết kế sau khi ký hợp đồng với khách hàng xong, họ không trực tiếp thiết kế mà khóan lại ( bán thầu thiết kế ) cho một nhóm thiết kế nhỏ khác ( gọi là B phẩy ), họ giữ lại 40% đến 60% giá trị hợp đồng. Như vậy bên nhận lại ( B phẩy ) chỉ còn 40% - 60% giá trị hợp đồng và B phẩy thường là các KTS mới ra trường, Kỹ Sư mới ra trường( chưa có kinh nghiệm ), thậm chí là các sinh viên đang học việc thực hiện. Vì vậy chất lượng thiết kế kém, nhiều thiếu sót , không thực tế và khi đem ra thi công sẽ không hợp lý nhiều điều và việc đập đi để sửa lại là điều tất nhiên. Khi điều này xảy ra, quý khách là người chịu thiệt thòi nhất : thẩm mỹ kém, chất lượng kém, kéo dài thời gian thi công và kinh phí tăng lên nhiều, hiệu quả sử dụng kém. Khi bán thầu thiết kế, thì bên B phẩy nhận được tiền thù lao ít ỏi cộng với năng lực yếu, chưa có kinh nghiệm nên thời gian thiết kế kéo dài lên gấp đôi, từ 03 tháng - 05 tháng cho việc thiết kế một công trình.
Một thiết kế có chất lượng hoàn hảo cần các yếu tố sau đây :
* Công ty thiết kế: Phải trực tiếp thiết kế ( không bán thầu thiết kế ), Kiến trúc sư và kỹ sư xây dựng phải có nhiều năm kinh nghiệm thiết kế ở văn phòng và nhiều năm đi thi công ngòai công trình, có đạo đức nghề nghiệp tốt.
* Phần kiến trúc: Thiết kế bên ngoài đẹp, đặc biệt mặt tiền phải đẹp và phù hợp với cảnh quan xung quanh, bố trí mặt bằng các tầng hợp lý , thông thoáng gió, ánh sáng tự nhiên được khai thác một cách triệt để. Cần thiết tạo giếng trời để lấy không khí tự nhiên. Hạn chế dùng máy lạnh ( nơi văn phòng làm việc ) để khỏi bị viêm xoang, cảm lạnh. Ngoài yếu tố đẹp, thông thoáng, công năng hợp lý phù hợp dây chuyền công nghệ sản xuất, chúng ta cần thiết chú ý đến phong thủy : Hướng bếp ( nếu nhà máy có bếp ăn ), vị trí đặt bếp, hướng cầu thang, số bậc cầu thang cho mỗi tầng nằm trong cung Sinh ( 4N + 1 ) hoặc Lão (4N +2) trong đó N thuộc tập hợp các số tự nhiên. Vị trí đặt phòng Giám đốc. Phòng tắm và WC không được đặt phía trên bếp. Cửa chính rất quan trọng cần thiết tạo sự thu hút sinh khí vào công trình . Kích thước cửa đi chính vào công trình và các cửa ra vào phòng ăn, bếp, phòng ngủ cần thiết phải lấy theo thước lỗ ban với các cung tốt ( tài chí, tài lộc, lục hợp, tiến bảo, đăng khoa, hỷ sự, đại cát, quý tử ...) ; Riêng cửa vào phòng vệ sinh phải lấy thước lỗ ban với cung xấu nhằm hạn chế sinh khí vào khu vực không được sạch sẽ này. Trong mệnh đề toán học thì sai kéo theo sai thành đúng ( Khu vực vệ sinh không sạch sẽ gặp kích thước với cung xấu của cửa vào phòng vệ sinh sẽ không cho sinh khí vào đây , bởi vậy sinh khí đến với những nơi chúng ta cần ). Với cách chọn kích thước cửa như vậy thì sinh khí sẽ đến các nơi rất cần thiết như phòng bếp, phòng ăn, phòng ngủ, cầu thang ...) bởi vậy người thiết kế cần phải biết phong thủy thì công trình sẽ tốt hơn rất nhiều . Ngoài ra, nếu Quý khách sống rộng lượng, có lòng từ bi cùng với thiết kế đúng phong thủy sẽ làm sự nghiệp của mình phát triển nhanh, bền vững, gia đình hạnh phúc, sức khỏe tốt ...Khu vệ sinh tập thể nên đặt cuối nhà xưởng để đảm bảo vệ sinh. Còn nếu đặt khu vệ sinh phía trước sẽ không sạch sẽ, đặc biệt là sinh khí không vào nhà máy, làm công việc hoạt động sản xuất không gặp thuận lợi. Trong nhà xưởng cần thiết kế các cửa chớp hoặc lam bê tông ở phần trên của tường bao nhằm làm cho hơi nóng tự thoát từ trong xưởng ra ngoài, làm mát mẻ nhà xưởng. Mái tole cần có lớp cách nhiệt. Cần thiết kế hệ thống cây xanh xung quanh nhà xưởng nhằm tạo cảnh đẹp, tăng lượng oxy, ngăn bụi, giảm tiếng ồn và chống cháy lây lan.
* Phần kết cấu: Trước khi thiết kế các Kỹ Sư phải biết rõ địa chất ở địa điểm cần xây dựng nhằm thiết kế móng cho phù hợp ( Nếu không nắm rõ địa chất có thể dẫn đến móng không đảm bảo chịu lực hoặc có thể dẫn đến sự lãng phí lớn cho chủ đầu tư ). Phải đảm bảo vững chắc cho toàn công trình gồm móng, đà kiềng, cột , dầm, sàn, giằng, tường, hệ khung cột kèo của nhà thép tiền chế. Ưu điểm của nhà thép tiền chế là dầm vượt nhịp rất tốt (nhịp có thể vượt trên 60m) cho nên bên trong nhà xưởng rất thông thoáng. Tuy nhiên, nếu nhu cầu nhà xưởng không cần khoảng không bên trong lớn, thì kỹ sư thiết kế phải điều chỉnh nhịp dầm nhỏ lại để tiết kiệm chi phí cho công trình. Hiện nay có một số kỹ sư kết cấu còn yếu, chưa am hiểu về kiến trúc nên bố trí đà, cột nhô ra khỏi tường rất nhiều làm chật hẹp bên trong nhà, mất diện tích, lấn chiếm không gian, mất thẩm mỹ. Vì vậy thiết kế kết cấu cần thiết bảo đảm chịu lực tốt đồng thời đảm bảo tính thẩm mỹ. Hiện nay có nhiều kỹ sư kết cấu còn non kinh nghiệm và còn yếu, cho nên thay vì công trình thiết kế từ móng đến mái tổng cộng ví dụ 100 tấn sắt là đảm bảo an toàn và chịu lực tốt. Các kỹ sư này thiếu trách nhiệm và thiếu tự tin nên họ thả thêm vào công trình 20 tấn sắt nữa cho yên tâm ( tổng cộng 120 tấn sắt ). Điều này gây ra hiện tượng "phá hoại giòn" kết cấu và lãng phí rất lớn cho chủ đầu tư. Thiết kế kết cấu rất cần đảm bảo chịu lực song phải hợp lý. Điều này chỉ có kỹ sư giỏi, nhiều kinh nghiệm, có lương tâm và có trách nhiệm mới thực hiện được.
* Phần hệ thống điện: Cần thiết kế các ống bọc và dây cáp điện có chất lượng tốt, cần chú ý mỗi phòng có bao nhiêu ổ cắm, bao nhiêu đèn, máy lạnh ,… để thiết kế dây đủ tiết diện, không bị quá tải. Trong nhà xưởng sản xuất cần phải nắm rõ công suất của tất cả các máy móc để thiết kế đường dây đủ tiết diện chịu tải. Cũng nên thiết kế vị trí đặt máy phát điện dự phòng và đường dây đi kèm.
* Phần hệ thống ống nhựa cấp thoát nước: Cần thiết kế các ống lọai tốt (có tuổi thọ cao). Hiện nay có một số công ty thiết kế đường ống thoát nước nằm ngay trong cột. Đây là một lỗi hết sức nghiêm trọng, bởi vì ống nhựa thoát nước nằm trong cột sẽ làm giảm yếu tiết diện bê tông cột làm giảm khả năng chịu lực, chưa kể trong quá trình thi công ống nước có thể bị nứt làm nước thấm ra dẫn đến mục sắt cột, nguy hiểm cho công trình. Sau thời gian sử dụng, ống nước sẽ bị lão hóa và nước xì ra cột gây tác hại lớn cho công trình. Các ống nhựa thoát nước ra hố ga cần có con thỏ giữ nước, nhằm không cho mùi hôi từ cống rãnh theo vào nhà. Hệ thống thoát nước ngoài nhà xưởng cần bố trí đường ống và hố ga cho phù hợp để khỏi bị nghẹt, ngập nước.
* Phần hệ thống viễn thông: Đường dây cáp truyền hình, ADSL hoặc WiFi, Dây điện thoại, camera quan sát, chuông cửa màn hình,… cần thể hiện rõ trong thiết kế.
* Phần chống sét : Công trình của quý khách cần thiết phải thiết kế hệ thống chống sét , bao gồm kim thu sét ( kim thu sét có bán kính thu sét 107m, 101m, 75m, 63m, 51m , 41m ...), dây cáp đồng dẫn từ kim thu sét xuống các cọc tiếp địa và đi sâu vào lòng đất.
* Phòng cháy chữa cháy, báo cháy và chữa cháy tự động: Phần này thường dùng cho công trình nhà xưởng, khách sạn, nhà hàng, văn phòng,…nhằm an toàn cho con người và của cải.
Thiết kế phải có cửa thoát hiểm ( rất cần thiết khi có sự cố xảy ra ) : Ở tất cả các tầng lầu ( nếu nhà có ban công ) bắt buột phải có cửa đi mở ra ban công ( cửa mở ra sẽ thoát hiểm tốt hơn rất nhiều cửa mở vào ). Nếu nhà ở hẻm nhỏ hơn 6m không có ban công thì có thể làm ban công thụt vào ( gọi là lô gia ) và mở cửa đi ra để thoát hiểm. Nếu không làm ban công thì cửa sổ ở mặt tiền lầu có khung sắt bảo vệ và ở đây tạo bản lề có móc khóa cho khung bảo vệ ( nhằm khi có sự cố cháy nổ thì mở khóa khung sắt bảo vệ để thoát hiểm ).
Nhà máy sản xuất lớn thường có những hạng mục công trình như sau :
a/ Nhà bảo vệ, cổng, hàng rào, nhà xe
b/ Khối văn phòng ( Nơi làm việc cho ban giám đốc, nhân viên văn phòng, phòng họp, nơi thư giản cho nhân viên, khu vệ sinh văn phòng )
c/ Khối phục vụ ( Nhà ăn, nơi ở của chuyên gia, nơi ở công nhân, nơi giải trí cho công nhân, khu vệ sinh công nhân )
d/ Nhà xưởng sản xuất chính, nhà kho nguyên liệu, nhà kho thành phẩm, khu vực kiểm tra chất lượng sản phẩm.
e/ Trạm cân xe
f/ Hệ thống sân bãi, đường nội bộ, cây xanh, hồ nước ngầm PCCC
g/ Hệ thống xử lý nước thải, chất thải rắn, không khí
h/ Hệ thống cấp thoát nước cục bộ và tổng thể cho nhà máy, tháp nước (thủy đài)
i/ Hệ thống PCCC, báo cháy, chữa cháy tự động, chống sét ; Hệ thống camera quan sát quanh nhà xưởng.
J/ Trạm biến điện
Để hoàn thành tốt một thiết kế hoàn hảo nêu trên thì những người thực hiện phải là các Kiến Trúc Sư có tâm tốt, giỏi, có nhiều năm kinh nghiệm thực tế và các Kỹ Sư xây dựng có tâm tốt , giỏi, có nhiều năm kinh nghiệm thực tế ngoài công trường.
Bước 4: Hoàn thiện hồ sơ xây dựng, lựa chọn nhà thầu xây dựng
- Thực hiện xong bước 3, chủ đầu tư đã có trong tay các thành phần như sau: một bộ hồ sơ thiết kế kỹ thuật thi công chi tiết hoàn chỉnh, một bộ dự toán thi công, giấy cấp phép xây dựng. Đây là cơ sở để tiếp tục tiến hành bước thứ 4 này. Tuy nhiên, nếu còn cảm thấy chưa yên tâm hoàn toàn về chất lượng của các hồ sơ kể trên, chủ đầu tư có thể tiến hành thủ tục kiểm định, kiểm tra lại các hồ sơ tại các đơn vị chuyên môn.
- Công việc tiếp theo là phải lựa chọn được một nhà thầu xây dựng hợp lý. Hợp lý có nghĩa là phải lành nghề, làm chất lượng tốt, giá cả hợp lý, thời gian thi công nhanh, thực hiện tốt an toàn lao động. Thực tế không phải dễ dàng để lựa chọn được một nhà thầu ưng ý, mặc dù số lượng nhà thầu xây dựng công trình nhà xưởng hiện tại là rất nhiều. Đối với phần lớn chủ đầu tư, biện pháp thông thường là hay hỏi người quen thân, nhờ họ giới thiệu cho các nhà thầu đã được biết tiếng. Biện pháp này khá an toàn, mặc dù không phải lúc nào cũng thành công. Tất nhiên còn nhiều cách khác để tìm kiếm một nhà thầu tốt, nó tuỳ thuộc vào tầm hiểu biết, mối quan hệ và cách làm của mỗi chủ nhà xưởng.
Nhà thầu tốt là nhà thầu : Chủ thầu phải tốt nghiệp Đại học chuyên ngành xây dựng ( ví dụ khoa xây dựng _ Đại học Bách Khoa ) , có nhiều năm kinh nghiệm thực tế ngòai công trường , chuyên sâu lĩnh vực xây dựng, đội ngũ chỉ huy công trình giỏi, có tinh thần trách nhiệm cao, đội thợ có tay nghề cao, thiết bị thi công đầy đủ, trực tiếp thi công ( không giao lại cho thầu phụ ), giá cả hợp lý, an tòan lao động, đúng tiến độ và đặc biệt là hạn chế tối đa phát sinh. Ban Giám đốc công ty thường xuyên kiểm tra công trình, động viên cán bộ và công nhân làm việc tốt, an tòan lao động,...
Chủ thầu được chọn phải là nhà thầu tốt .
Nhà thầu tốt có rất nhiều kinh nghiệm và năng lực tốt để góp ý chủ đầu tư cho công trình đẹp và bền hơn .
Hiện nay có rất nhiều công ty xây dựng chỉ nhận công trình xong rồi bán lại cho thầu phụ ( thầu chính giữ lại 15% - 30% giá trị hợp đồng, thầu phụ chỉ còn 70% - 85% giá trị hợp đồng ) và điều này làm công trình kém chất lượng , chậm tiến độ và thầu phụ sẽ phát sinh nhiều để bù vào phần chênh lệch mà thầu chính đã ăn chặn. Thậm chí nhà thầu chính giam tiền của thầu phụ nên thầu phụ không có điều kiện thi công làm công trình dở dang , ... Rất nhiều trường hợp cán bộ giám sát của nhà thầu chính vòi vĩnh tiền thầu phụ ( thường 1% - 2% giá trị công trình ) làm công trình càng tồi tệ hơn ,... Có một số trường hợp nhà thầu phụ còn bán công trình lại cho đội thợ khác, thường gọi là B" ( B hai phẩy ). Chủ đầu tư mà rơi vào các trường hợp này được coi như thất bại tòan diện, ngậm đắng nuốt cay ,...
Ví dụ cho trường hợp bán thầu : Nếu nhà thầu chính nhận được công trình có giá trị 10 tỷ đồng . Nhà thầu chính mà bán thầu thì giữ lại 15% tương đương 1,5 tỷ . Nhà thầu phụ còn lại 10 tỷ - 1,5 tỷ = 8,5 tỷ ( trên giấy tờ , thực tế không tới ) và nhà thầu phụ cũng muốn kiếm lợi nhuận 10% tương đương 0,85 tỷ và thầu phụ còn bị cán bộ giám sát nhà thầu chính vòi vĩnh 1% tương đương 0,085 tỷ . Như vậy giá trị công trình chỉ còn 8,5 tỷ - 0,85 tỷ - 0,085 tỷ = 7,565 tỷ . Chưa kể trường hợp nhà thầu phụ đi rút tiền ở nhà thầu chính còn bị kỹ thuật + kế toán + thủ quỹ của nhà thầu chính gây khó dễ và thầu phụ bị mất thêm 1 khoản tiền chi phí đáng kể nữa . Từ đây nhà thầu phụ tìm cách rút bớt chất lượng công trình để bù vào các phần tiền bị mất .Trường hợp này chủ đầu tư chắc chắn nhận được công trình chất lượng kém,xuống cấp nhanh, tuổi thọ giảm đi nhiều,...
Trong khi đó nếu Quý khách hàng giao cho nhà thầu chính trực tiếp thi công ( Quý khách nên chọn nhà thầu trực tiếp thi công ) với lợi nhuận 10 % tương đương 1 tỷ . Giá trị công trình còn lại là 10 tỷ - 1 tỷ = 9 tỷ và điều này làm công trình tốt hơn rất nhiều so với trường hợp bán thầu ( vì bán thầu giá trị công trình chỉ còn tối đa 7,565 tỷ, tất nhiên công trình sẽ có chất lượng kém ). Nhà thầu phụ khó mà nhận đủ số tiền 8,5 tỷ từ nhà thầu chính.Thầu chính và một số cán bộ chủ chốt của thầu chính hay tìm lý do này, lý do nọ để trừ tiền và giam tiền thầu phụ. Chính các điều này làm thiệt hại rất lớn cho chủ đầu tư và khó khăn cho anh em công nhân tham gia xây dựng công trình ( thầu phụ không đủ tiền để trả lương kịp thời cho công nhân ... )
Nếu nhà thầu phụ ( thường gọi là B' )mà bán thầu tiếp cho thầu khác ( thường gọi là B" ) thì giá trị công trình chỉ còn tối đa 6,3 tỷ . Trường hợp này chủ đầu tư chắc chắn nhận được công trình chất lượng rất kém, xuống cấp nhanh, tuổi thọ chỉ còn một nửa và vừa sử dụng vừa lo sửa chữa ,thậm chỉ không dám sử dụng ... Các nhà thầu chính mà bán thầu cho thầu phụ, thì thường chất lượng kém, chậm tiến độ, không an toàn lao động.
Giá thành xây dựng phụ thuộc vào năng lực, uy tín và trách nhiệm của mỗi nhà thầu. Nhà thầu có uy tín cao, trách nhiệm, sản phẩm có chất lượng tốt, thẩm mỹ tốt thì có giá hợp lý. Còn nhà thầu có năng lực yếu, thiếu trách nhiệm, không có uy tín thì luôn nhận giá thấp hơn và công trình có chất lượng kém, hay xảy ra sự cố. Vì vậy công trình nhanh xuống cấp...
Chủ đầu tư không nên chọn nhà thầu có giá thấp ( hầu hết là nhà thầu dỏm ), bởi vì họ sẽ rút ruột công trình, làm công trình kém chất lượng và bày vẽ phát sinh để kiếm lợi nhuận . Nếu không làm được điều này, họ sẽ làm việc cầm chừng, kéo dài thời gian thi công và có thể bỏ ngang công trình bất cứ lúc nào. Một số nhà thầu bỏ giá thấp để nhử mồi khách hàng, một số khách hàng thấy giá thấp và chọn, như vậy sẽ rất tác hại. Bởi vì khi nhà thầu bỏ giá rẻ họ lại chọn vật liệu kém chất lượng để bù vào phần chênh lệch . Ví dụ : Họ chọn cát mịn, có lẫn tạp chất có giá rẻ hơn cát sạch có hạt lớn đến 60% giá thành . Khi mua thiết bị vệ sinh nhà thầu dỏm rút bộ xả xịn và thay bộ xả dỏm ( giá thấp hơn 25% ), rút nắp bồn cầu xịn thay nắp dỏm ( giá thấp hơn 20% - 25% ), Cửa sắt làm lọai sắt mỏng, cửa gỗ thì dùng lọai gỗ có chất lượng kém ( giá thành lệch đến 30% ) ống cấp thóat nước dùng lọai tổ hợp ( rất nhanh bị lão hóa , tuổi thọ kém ), các thiết bị điện cũng dùng lọai tổ hợp . Sắt thép thì dùng lọai tổ hợp ( giá rẻ hơn thép nhà máy 12% ) trà trộn vào thép nhà máy ,....Các điều này làm công trình kém chất lượng, xuống cấp nhanh. Một điều hết sức quan trọng nữa là các nhà thầu dỏm hay đưa thiết kế hoặc các thỏa thuận trong hợp đồng không rõ ràng, thiếu nhiều hạng mục, các điều này quý khách không nằm trong nghề thì không thể biết được và đến khi công trình thi công quý khách sẽ thấy thực tế còn thiếu , bất hợp lý và yêu cầu chỉnh sửa , làm thêm thì sẽ đúng ngay ý đồ đen tối của nhà thầu dỏm và bắt buộc phải phát sinh làm giá thành đội lên bằng hoặc cao hơn giá thành của nhà thầu tốt . Mặt khác, khi quý khách chọn nhà thầu giá rẻ, thì họ không đủ điều kiện để lo về an toàn lao động cho công nhân, cho những căn nhà và con người xung quanh và dễ gây hậu quả xấu cho công trình và quý khách là người trước tiên phải gánh chịu. Khi chọn lầm nhà thầu, quý khách sẽ thấy hụt hẩng, ảnh hưởng không tốt đến công việc, cuộc sống. Nhà thầu nhận giá thấp thường bị lỗ, cho nên họ tìm hợp đồng xây dựng mới với giá rẻ ( họ chỉ nhận được của chủ đầu tư ham rẻ ) và ứng tiền hợp đồng mới này để bù vào phần lỗ của các công trình trước đó . Điều này hết sức nguy hiểm, vì lấy tiền công trình thứ 2 bù vào phần lỗ của công trình thứ nhất, tương tự lấy công trình thứ 3 bù vào công trình thứ 2 và diễn biến tiếp theo là lấy công trình thứ ( N +2 ) bù vào công trình thứ (N + 1 ), thứ ( N ) ,...Đến lúc này phần lỗ nhiều quá, họ không kiểm soát được và bỏ chạy, để lại đống nợ lương công nhân, nợ tiền mua vật tư ...Trường hợp này quý khách mất tiền mà không có được công trình để sử dụng. Các nhà thầu nhận giá thấp tất nhiên họ yếu về mọi mặt : Chuyên môn yếu, năng lực tài chính không có, khả năng quản lý kém. Các nhà cung cấp vật tư bán vật liệu cho nhà thầu yếu này thường giá cao , khối lượng không đủ , chất lượng cũng không đạt ( bởi vì họ biết nhà thầu yếu này trả tiền chậm, khả năng trả không đủ tiền rất cao, khả năng kiểm soát kém , quản lý vật tư yếu nên các nhà cung cấp vật liệu sẽ qua mặt các nhà thầu yếu này dễ dàng ). Điều này sẽ làm công trình thất soát lớn về nhiều mặt , dẫn đến tác hại rất lớn cho chủ đầu tư.
Chủ đầu tư nên chọn nhà thầu tốt, có nhiều năm kinh nghiệm, chuyên nghiệp , có khả năng quản lý tốt , có giá cả hợp lý và không được bán thầu.
- Sau khi lựa chọn được nhà thầu ưng ý, chủ nhà xưởng cần chuyển bộ hồ sơ thiết kế kỹ thuật thi công cho nhà thầu xem để họ hiểu về công trình, góp ý vào một số chỗ bất hợp lý (nếu có), tạo điều kiện cho công tác khởi công xây dựng được tốt đẹp.
- Căn cứ vào hồ sơ thiết kế kỹ thuật thi công, nhà thầu sẽ dự tính và lên một bảng báo giá thi công chi tiết cho chủ đầu tư hoặc chủ đầu tư cũng có thể yêu cầu công ty xây dựng báo giá trên mét vuông sử dụng, trong đó đính kèm bản vẽ thiết kế có sẵn và bảng chủng lọai vật tư đầy đủ dùng cho công trình.
- Sau khi thống nhất được về báo giá thi công, chủ nhà bắt đầu tiến hành ký kết hợp đồng thi công xây dựng với nhà thầu. Sau khi ký hợp đồng với nhà thầu xây dựng tốt, chủ đầu tư ứng tiền cho nhà thầu và nhà thầu nên mua ngay các lọai vật tư chính: Sắt thép, hợp đồng gạch xây, xi măng, các lọai cửa,..... Như vậy mới an tòan cho công trình, không sợ bị trượt giá.
- Hiện tại có 03 hình thức hợp tác giữa chủ nhà và nhà thầu. Hình thức thứ nhất, là hình thức xây dựng trọn gói (chìa khoá trao tay), có nghĩa là chủ nhà bàn giao toàn bộ trách nhiệm về vật tư và nhân công xây dựng cho nhà thầu, để nhà thầu làm từ A-Z. Hình thức này được các nhà thầu ưng ý nhất ( bởi vì nhà thầu chủ động được vật tư và chất lượng của nó để kịp tiến độ thi công ), cũng làm chủ nhà giản tiện được công sức, không phải lo lắng nhiều về công trình của mình . Hình thức thứ hai, là chủ nhà lo một phần vật tư, nhà thầu lo nhân công và một phần vật tư còn lại. Các phần vật tư chủ nhà lo thường là các thiết bị vệ sinh, thiết bị bếp, gạch ốp lát, sơn nước , bả mastic, thiết bị điện, v.v... Hình thức này được khá nhiều người lựa chọn, với ưu điểm là chủ nhà có thể chủ động trong việc lựa chọn các thiết bị, vật tư mà hình thức là yếu tố chi phối lớn nhất, tránh tình trạng nhà thầu mua không ưng ý , tuy nhiên công sức và thời gian phải bỏ ra nhiều hơn. Hình thức thứ ba, chủ nhà lo toàn bộ vật tư, đội thầu chỉ lo về nhân công. Hình thức này thường chỉ được sử dụng khi chủ nhà có nhiều thời gian rảnh rỗi, và cũng có đôi chút kinh nghiệm về lựa chọn vật liệu xây dựng. Nhưng nếu chủ nhà không có kinh nghiệm, việc mua nhầm phải vật tư kém chất lượng, số lượng bị nhà cung cấp vật liệu gian dối có thể làm chi phí phát sinh nhiều hơn cả chi phí chênh lệch so với việc thuê nhà thầu mua giúp. Hình thức thầu nhân công ( hình thức thứ ba ) chỉ có các đội thầu nhỏ làm.
Các nhà thầu tốt và lớn thường hợp đồng theo hình thức thứ nhất. Nếu chủ đầu tư chọn được nhà thầu chuyên nghiệp, nhà thầu tốt thì nên giao cho nhà thầu bao luôn vật tư, bởi vì nhà thầu tốt thường mua với số lượng lớn vật tư cho nhiều công trình, nên được các nhà cung cấp vật liệu bán với giá rẻ hơn chủ nhà tự mua và nhà thầu tốt là khách hàng thường xuyên của các nhà cung cấp vật liệu xây dựng nên các nhà cung cấp cũng không dám tráo hàng về chất lượng cũng như số lượng. Chủ đầu tư tự mua vật liệu sẽ trả giá cao hơn, dễ bị nhà cung cấp ăn gian về số lượng và chất lượng vật tư.
- Việc sắm vật tư có thể thực hiện sau bước 6, tuy nhiên hiện nay giá vật liệu xây dựng trên thị trường biến động không ngừng, việc chuẩn bị mua vật tư sớm có thể tránh tình trạng giá cả leo thang, tránh phát sinh chi phí, đồng thời có thể chủ động hơn trong việc tổ chức xây dựng. Vì vậy sau khi ký hợp đồng với nhà thầu xây dựng tốt , chủ đầu tư ứng tiền cho nhà thầu và nhà thầu nên mua ngay các lọai vật tư chính: Sắt thép, hợp đồng gạch xây, xi măng, các lọai cửa,... Như vậy mới an tòan cho công trình, không sợ bị trượt giá.
- Đối với vật liệu xây thô, yêu cầu kỹ thuật là hơn hết nên không quá cần thiết chọn vật liệu vừa chất lượng lại vừa có hình thức đẹp vì như thế sẽ tốn kém không cần thiết. Ví dụ xây móng nhà thì không nhất thiết phải chọn gạch xây dựng loại A, mà nên chọn gạch loại C vì gạch nung chín quá già, từng phần bị hoá sành, chịu nén tốt lại rất thích hợp cho móng của những ngôi nhà trên mảnh đất trũng. Còn đối với vật liệu hoàn thiện thì bên cạnh việc xem xét chất lượng cũng đừng bỏ qua hình thức của nó vì lớp vật liệu hoàn thiện này sẽ là "bộ mặt" cho ngôi nhà sau này. Gạch ốp, lát nền và tường có nhiều chủng loại và kiểu dáng khác nhau.
- Cũng trong giai đoạn này, chủ đầu tư cần làm một số công tác đối với hàng xóm, dân cư trong khu vực. Cụ thể nên sang nói chuỵên, xin phép về việc khởi công sắp tới, nhờ họ tạo điều kiện giúp đỡ trong quá trình xây dựng. Đồng thời cũng nên thẳng thắn đề nghị kiểm tra hiện trạng của các căn nhà trong khu vực xung quanh, để khi xây dựng, nếu làm ảnh hưởng đến nhà họ (rạn nứt kết cấu, lún sụt nhà,...) thì có cơ sở cụ thể để thương lượng đền bù, cũng tránh được tình trạng "đục nước béo cò"( trâu què thường trâu lành ), có thể tình hình xuống cấp, hư hỏng nhà họ xảy ra trước khi nhà của mình được xây, nhưng mình vẫn phải chịu trách nhiệm,...
- Hiện nay trên cả nước có rất nhiều công ty xây dựng và các nhà thầu lớn nhỏ. Tuy nhiên số công ty xây dựng có kinh nghiệm và có lương tâm để làm tốt công trình thì không nhiều. Nên chúng tôi góp ý với Quý khách hàng cách chọn thầu như sau:
Nhà thầu xây dựng được chọn phải là nhà thầu được đào tạo ở trường Đại học chuyên ngành xây dựng ( ví dụ Đại học Bách Khoa - khoa xây dựng ,...) và đã qua quá trình làm việc nhiều năm ở công trình, đã xây dựng được nhiều công trình. Có như vậy, họ mới rút ra được nhiều kinh nghiệm nên làm điều gì để công trình được tốt ( không lún, không nứt nẻ , không bị thấm sàn , tường , không bị trục trặc về hệ thống điện, không bị xì ống cấp thóat nước, ... đẹp đẽ cho ngôi nhà và phù hợp phong thủy ). Thiết bị thi công cũng phải đầy đủ và đội thợ phải lành nghề, chuyên nghiệp. Một điều cũng hết sức cần thiết ở đây là chủ thầu phải có lương tâm với nghề nghề nghiệp và công việc của mình. Trực tiếp thi công, không được bán thầu .
Quý khách lỡ chọn nhà thầu non kinh nghiệm, thiếu trách nhiệm, không có lương tâm thì công trình sử dụng không tốt, nhanh xuống cấp. Tiền mất, tật mang.
Chất lượng công trình phụ thuộc vào chất lượng vật tư và đặc biệt là kỹ thuật thi công. Nếu vật tư tốt mà kỹ thuật thi công yếu kém thì công trình có chất lượng không tốt. Chỉ có nhà thầu giỏi và có nhiều năm kinh nghiệm mới có kỹ thuật thi công tốt, vì vậy công trình đạt chất lượng tốt.
Quý khách cần lưu ý vấn đề sau đây : Với cùng một bản vẽ thiết kế, cùng loại vật liệu dùng cho công trình, thì nhà thầu có năng lực tốt, nhiều năm kinh nghiệm sẽ thực hiện công trình có chất lượng tốt hơn và đảm bảo đúng tiến độ thi công. Còn với thiết kế đó và cũng loại vật tư đó mà do nhà thầu thiếu kinh nghiệm , có năng lực yếu thi công thì chất lượng công trình sẽ kém hơn , thời gian thi công kéo dài , mức độ an toàn không đảm bảo . Tuy giá thành do nhà thầu có nhiều kinh nghiệm, năng lực tốt có thể cao hơn một ít so với nhà thầu non kinh nghiệm, năng lực yếu . Bù lại Quý khách chọn nhà thầu nhiều kinh nghiệm sẽ có sản phẩm tốt, tuổi thọ công trình cao hơn, không tốn tiền phải sửa đi sửa lại, ...Tiền phải sửa đi sửa lại do chọn lầm nhà thầu yếu sẽ cao hơn phần chênh lệch giá và sản phẩm cũng không bền vững ...
Xây dựng nhà xưởng hoặc nhà kho có giá trị 10 tỷ đồng . Một số nhà thầu sẵn sàng bỏ giá 9 tỷ đồng ( tức thấp hơn giá trị thực 1 tỷ ) . Bù lại các nhà thầu này sẽ dùng hệ thống kết cấu CỘT THÉP + KÈO THÉP là đồ cũ ( được mua lại của các nhà máy bị phá sản ( thanh lý ) với giá bằng 50% đến 60% giá trị của cột thép + kèo thép mới . Các CỘT THÉP + KÈO THÉP là đồ cũ này các nhà thầu dỏm đem mài và sơn dầu lại, nhìn giống như mới ( quý khách hàng không bao giờ phát hiện ra được ). Trong quá trình thi công nhà xưởng các nhà thầu dỏm này còn thông đồng với giám sát của chủ đầu tư gian lận các kết cấu khác. ví dụ như nền hạ đổ đá 0x4 dày 300 mm, họ chỉ đổ 230mm . Bê tông nền dày 200mm, họ chỉ đổ 150mm. Nhà thầu dỏm cùng giám sát chủ đầu tư chia nhau phần ăn gian lận này rất nhiều, thường đến 30% giá trị công trình. Vì vậy giá trị thực của công trình khi thực hiện chỉ còn . 9tỷ x ( 70% ) = 6,3 tỷ đồng. Tuổi thọ của công trình nhà xưởng, nhà kho này sẽ giảm đi rất nhiều ( khoảng 50% ) và dễ gây sự cố cho con người và máy móc trong quá trình sử dụng. Vì vậy Công ty TNHH XD TM Quốc Cường mong quý khách hãy sáng suốt khi chọn nhà thầu xây dựng ( đừng nên ham rẻ mà tiền mất tật mang ).
Có một số chủ đầu tư khi xây dựng công trình lớn và quá bận rộn nên nhờ người tư vấn chọn nhà thầu xây dựng và đã xảy ra rất nhiều tiêu cực như sau: người được chủ đầu tư nhờ tư vấn luôn luôn có công ty sân sau của họ, cho nên khi chủ đầu tư đưa vài nhà thầu mà họ tự mời tham gia báo giá xây dựng. người tư vấn này báo cho công ty sân sau của họ biết giá của vài nhà thầu mà chủ đầu tư tự mời và bọn tư vấn tìm mọi cách gây khó dễ để các nhà thầu khác không muốn tiếp tục tham gia và cuối cùng công ty sân sau của bọn tư vấn thi công. Công ty sân sau này chắc chắn không tốt và còn phải chung chi cho bọn tư vấn 10% giá trị công trình. Trong quá trình thi công, họ cùng với công ty sân sau bớt xén nhiều thứ, giảm chất lượng công trình để bù vào phần bọn họ ( người tư vấn ) ăn chặn của công ty sân sau 10%. Ăn xôi chùa nghẹn miệng . Công ty sân sau thi công chất lượng kém thì bọn tư vấn của chủ đầu tư không bao giờ nói được họ (Ăn xôi chùa nghẹn miệng ). Vì vậy Công ty TNHH XD TM Quốc Cường góp ý quý khách tự chọn nhà thầu xây dựng, đừng qua trung gian ( bọn tư vấn ), chắc chắn xảy ra tiêu cực như trên.
Ngay cả khi chủ đầu tư tổ chúc báo giá kín, vẫn xảy ra tiêu cực và được bọn tư vấn thực hiện như sau : Ví dụ chủ đầu tư có báo giá của 2 nhà thầu lần lượt là 9 tỷ đồng và 9,2 tỷ đồng ( công trình có giá trị thực khoản 9,2 tỷ đồng ). Công ty sân sau của bọn tư vấn có báo giá là 10 tỷ đồng . Bên cạnh đó bọn tư vấn đã thông đồng rất kỹ càng với công ty sân sau của họ là làm sẵn 10 thư giảm giá có đóng dấu đỏ ( họ cất sẵn trong túi ). 10 thư giảm giá này có ghi giảm lần lượt từ 0,5% đến 10% giá trị công trình, tức giảm 50 triệu , giảm 100 triệu, giảm 200 triệu, giảm 300 triệu, giảm 400 triệu, giảm 500 triệu , giảm 600 triệu, giảm 700 triệu, giảm 800 triệu, giảm 900 triệu. Khi bọn tư vấn mở kết quả báo giá, thì chắc chắn mở của 2 nhà thầu của chủ đầu tư tự mời trước có giá là 9 tỷ đồng và 9,2 tỷ đồng . Sau đó bọn tư vấn thừa biết giá của công ty sân sau của nó là 10 tỷ đồng , thị bọn họ nhẫm ra là phải lấy thư giảm giá 900 triệu đồng kẹp vào hồ sơ báo giá của công ty sân sau . Bọn họ nói với chủ đầu tư là giá công ty sân sau giảm từ 10 tỷ xuống còn ( 10 - 0,9 )tỷ = 9,1tỷ ( nằm giữa 2 báo giá 9 tỷ và 9,2 tỷ ). Tất nhiên chủ đầu tư không rành chuyên môn, lại mù quáng tin tưởng bọn tư vấn lưu manh , nên bọn tư vấn nói rằng công ty sân sau sẽ tốt hơn, kỹ thuật hay hơn và nói xấu 2 công ty còn lại. Cuối cùng chủ đầu tư chọn công ty sân sau của bọn tư vấn ( như vậy bọn này thực hiện xong âm mưu đen tối ). Bọn tư vấn sẽ nhận được 10% giá trị hợp đồng từ công ty sân sau và tất nhiên bọn này phải bảo kê cho công ty của bọn nó trong quá trình thi công với chất lượng xấu ( phải chung 10% ) . cuối cùng quý khách nhận được công trình chất lượng kém hơn việc nhà thầu mà quý khách tự mời và tự chọn( bởi vì công trình bị bọn lưu manh ăn khống 10% ). Ngay trước và trong lúc chọn thầu thì bọn tư vấn đã lưu manh gian dối , thì trong quá trì trình thi công chất lượng công trình còn ra gì nữa.
Trong trường hợp 2 nhà thầu của chủ đầu tư có báo giá lần lượt là 9,3 tỷ đồng và 9,5 tỷ đồng . Công ty sân sau của bọn tư vấn có báo giá là 10 tỷ đồng . Thì bọn tư vấn lấy thư giảm giá 600 triệu đồng kẹp vào hồ sơ báo giá của công ty sân sau. Bọn họ nói với chủ đầu tư là giá công ty sân sau giảm từ 10 tỷ xuống còn ( 10 - 0,6 )tỷ = 9,4tỷ ( nằm giữa 2 báo giá 9,3 tỷ và 9,5 tỷ )...
Để biết được nhà thầu tốt, nhiều kinh nghiệm,.. Quý khách nên phỏng phấn trực tiếp chủ thầu, xem giấy phép hành nghề có từ năm nào, xem các công trình họ đã và đang làm, hỏi thăm các chủ nhà trước về tính cách và sản phẩm của nhà thầu.
Công Ty TNHH MTV TRẦN DŨNG chúng tôi có đầy đủ nhân lực Kiến trúc sư và kỹ Sư xây dựng giỏi, trên mươi năm kinh nghiệm và có tâm tốt, đội thợ lành nghề, nhiều kinh nghiệm, thiết bị thi công đầy đủ, hiện đại để thi công công trình với chất lượng hòan hảo nhất, thẩm mỹ nhất cho công trình của quý khách. Quý khách hãy đến với Công ty Quốc Cường để nhận được sự phục vụ tốt với chất lượng tốt nhất, giá hợp lý.
Bước 5: Các thủ tục cúng lễ chuẩn bị khởi công
- Theo ông bà ta xưa làm nhà là một trong những việc quan trọng nhất của một đời người. Để những người sống trong ngôi nhà mới xây cất được khỏe mạnh, gặp mọi sự may mắn tốt lành thì khi tiến hành làm nhà nhất thiết phải tuân thủ một số nghi thức quy định về mặt phong thuỷ, chọn ngày tốt (Hoàng đạo, Sinh khí, Lộc mã, Giải thần. ...) tránh ngày xấu (ngày Hắc đạo, Sát chủ, Thổ cấm, Trùng tang, Hùng phục.....) và phải chọn giờ Hoàng Đạo để làm lễ động thổ (lễ cúng Thần Đất) để xin được làm nhà trên mảnh đất đó.
- Trước tiên, cần phải xem tuổi của chủ nhà. Việc chủ nhà được tuổi xây dựng có thể giúp cho quá trình xây dựng được thuận lợi, tốt đẹp, ngôi nhà đưa vào sử dụng bền vững. Có thể tham khảo công cụ tính toán tuổi của chủ nhà dựa theo ba yếu tố Kim lâu, hoàng ốc và tam tai.
- Tuy nhiên, nếu tuổi của chủ nhà không phù hợp để xây dựng vào năm hiện tại, nhưng nhu cầu ở là cấp thiết, thì có thể tiến hành thủ tục mượn tuổi. Trước tiên tìm người hợp tuổi cũng bằng công cụ trên, nếu được nên là những người đứng tuổi, thọ, phúc lộc dồi dào, con cháu đông, sau đó tiến hành thủ tục mượn tuổi. Tuy nhiên cần nhớ rằng, việc mượn tuổi để xây nhà là một biện pháp thiên nhiều về tâm lý, mọi chuyện tốt xấu sẽ vẫn xảy ra với chủ nhà chứ không phải vì mượn tuổi mà xảy ra với người kia. Ngoài ra, thời điểm khởi công còn phụ thuộc nhiều vào tiết khí và trạch mệnh (tức giờ, ngày, tháng khởi công). Nếu chọn được ngày, giờ đẹp thì việc ảnh hưởng có thể giảm đi nhiều. Chủ nhà cũng có thể nhờ một người nào đó trong gia đình hay bạn bè (có tuổi không phạm vào kỵ năm nay thay mặt trong lúc quan trọng như đổ móng, đổ trần...). Tốt nhất là nên mời một thầy phòng thủy về xem xét và tiến hành làm lễ giải hạn.
- Sau khi đã lựa chọn được ngày giờ khởi công hợp lý, cần tổ chức lễ động thổ. Trong lễ động thổ ngày xưa phải cúng tam sinh, ngày nay đơn giản hơn, nhưng phải là con gà, đĩa xôi, hương, hoa quả, vàng mã... Sau khi làm lễ gia chủ là người cầm cuốc bổ những nhát đầu tiên, trình với Thổ thần xin được động thổ, tiếp sau đó, mới cho thợ đào. Trước khi khấn phải thắp nén nhang vái bốn phương, tám hướng rồi quay mặt vào mâm lễ mà khấn.
Bước 6: Chuẩn bị mặt bằng, làm nền móng
- Từ bước 6 này, công việc sẽ là trách nhiệm của nhà thầu xây dựng, chủ đầu tư sẽ không cần phải lo toan nhiều, tuy nhiên cũng cần biết rõ về các giai đoạn chủ yếu để có thể kiểm soát được về công việc, chất lượng và thời gian thi công.
- Việc chuẩn bị mặt bằng bao gồm việc làm sạch, phát quang mặt đất, giải toả nhà và kết cấu xây dựng cũ, vận chuyển phế thải đổ đi. Sau khi chuẩn bị mặt bằng, đội thợ bắt đầu vào công tác làm nền móng. Việc làm nền bao gồm các công việc: đào đất, hút nước ngầm, đổ đất thừa, be thành đất, gia cố nền (nếu cần thiết). Việc gia cố nền hiện tại có hai hình thức chủ yếu là đóng cừ tràm hoặc ép cọc bê tông cốt thép. Cừ tràm thường có chiều dài từ 3m - 5m, ép bằng máy xuống nền đất với mật độ khoảng 25 cây/m2. Mục đích của việc đóng cừ tràm là làm nén chặt phần nền đất dưới chân công trình, làm tăng cường độ của nền móng, tạo một điểm tỳ cho phần móng công trình.
- Đối với các khu đất làm trên ao hồ lấp, để đảm bảo an toàn, cần thực hiện việc khoan ép cọc bê tông cốt thép. Cọc bê tông cốt thép cho nhà dân thường là loại có tiết diện 250x250 hoặc 300x300, hoặc cọc ly tâm, mỗi đoạn dài từ 3m-9m, bao gồm một đoạn thân và một đoạn mũi cọc. Các cọc bê tông này thường được đổ sẵn, vận chuyển đến công trường bằng xe tải, sau đó dùng máy ép cẩu lên và ép xuống đất. Có hai loại máy ép cọc là máy ép neo và máy ép tải. Ép neo đạt tải trọng thấp (khoảng 20 - 40 tấn/đầu cọc), phù hợp với các công trình quy mô nhỏ, ép tải đạt tải trọng cao hơn (trên 40 tấn/đầu cọc), phù hợp với các công trình quy mô lớn hơn. Lưu ý là các loại máy ép thường sử dụng công suất điện 3 pha, nên chủ nhà xưởng cần lưu ý chuẩn bị sẵn nguồn điện cho nhà thầu. Khi làm hợp đồng ép cọc bê tông, chủ nhà cần làm rõ với nhà thầu về các thông số cọc như mác bê tông, chủng loại thép, ... vì các cọc được đúc sẵn nên dễ bị làm gian dối nhằm mục tiêu trục lợi. Khi vận chuyển cọc đến chân công trình, chủ nhà cần tiến hành kiểm tra tại hiện trường chất lượng của bê tông và thép theo hình thức ngẫu nhiên để tránh trường hợp cọc không đủ tiêu chuẩn làm ảnh hưởng đến chất lượng của công trình xây dựng. Khi ép cọc xuống đất, do địa chất nền đất không đồng đều, nên có chỗ cọc xuống sâu, chỗ xuống nông, nên xảy ra hai tình huống là ép âm và ép dương. Cần làm rõ giá cả với nhà thầu trong mỗi tình huống ép âm hoặc ép dương. Chủ nhà cũng cần buộc nhà thầu làm theo các tiêu chuẩn đã quy định cụ thể trong hồ sơ thiết kế nền móng do bên tư vấn xây dựng cung cấp, như chủng loại cọc, vị trí cọc, số lượng cọc, cọc ép thử, ...Một số công trình có thể làm móng bằng cách khoan cọc nhồi bê tông cốt thép có đường kính 300mm, 350mm, 400mm, 500mm, 600mm ...khoan cọc cho đến khi mũi cọc cắm vào lớp đất có cường độ cao.
- Một lưu ý về việc ép cọc bê tông nói riêng và việc làm móng nói chung là các công việc khoan ép vào lòng đất rất dễ gây ảnh hưởng đối với các khu đất và nhà cửa lân cận. Nên thực hiện hướng ép cọc theo chiều sao cho phần đất bị nén đẩy không hướng về bất kỳ nhà cửa hay vật kiến trúc nào. Cụ thể chủ nhà nên tham vấn ý kiến của người có chuyên môn.
- Việc làm móng nhà xưởng được thực hiện sau khi việc gia cố nền đất hoàn thành. Móng nhà hiện tại thường là móng băng, móng bè hoặc móng cọc. Đối với trường hợp ép cọc bê tông, thì đổ các đài móng để liên kết các đầu cọc, các đài móng lại liên kết với nhau thành một hệ khung vững chắc thông qua các dầm móng. Việc làm móng bao gồm các công việc sau theo thứ tự: đan thép, ghép cốp pha, đổ và đầm bê tông, chờ bê tông ngưng kết, rút cốp pha, xây tường móng. Đây là công việc của nhà thầu, tuy nhiên chủ nhà nên phối hợp với giám sát công trình, theo dõi và chỉ đạo thợ thực hiện theo đúng bản vẽ kỹ thuật.
Bước 7: Xây dựng phần khung nhà
- Thời điểm kết thúc phần nền móng cũng là thời điểm bắt đầu việc xây dựng phần khung nhà. Khung nhà được hiểu là bao gồm toàn bộ hệ khung kết cấu bê tông cốt thép hoặc kết cấu thép tiền chế và hệ thống tường bao, tường ngăn chia của nhà xưởng. Hiện nay, mặc dù công nghệ xây dựng đã đi khá xa, nhiều loại vật liệu mới ra đời, nhưng bê tông, cốt thép và gạch vẫn là những vật liệu xây dựng chủ yếu và phổ dụng nhất.
- Một hệ khung nhà bao giờ cũng bao gồm 5 thành phần chính: cột nhà (để truyền lực xuống đất), dầm nhà (hay đà, dùng để kết nối và truyền lực xuống các đầu cột), bản sàn (hay tấm, được đổ gối lên các hệ dầm, là nơi nâng đỡ các vật thể trong nhà), tường nhà (gồm tường bao và tường ngăn chia, được xây bằng gạch), và cầu thang, là bộ phận kết nối giữa các tầng nhà.
- Việc thực hiện xây dựng phần khung nhà thép tiền chế được sản xuất từng cấu kiện cột sắt, kèo sắt. Sau đó vận chuyển ra ngoài công lắp ráp bằng liên kết bu lông, liên kết hàn và các hệ giằng với nhau. Khung bê tông của nhà cũng như khi làm móng bao gồm các công việc chính là: đan thép, ghép cốp pha, đổ và đầm bê tông, chờ bê tông ngưng kết, rút cốp pha, xây tường. Công việc này không đơn giản nhưng cũng chẳng phức tạp, chỉ cần lưu ý một số điểm chính như sau:
- Việc đan thép phải theo đúng chỉ định của bản vẽ kết cấu, đúng chủng loại và độ dài của các cấu kiện thép. Khi đan cần lưu ý tránh dẫm lên thép làm xô lệch thép làm giảm sức chịu tải. Nên có các cầu thép đặt lên trên kết cấu khi tiến hành đổ bê tông tránh làm xô lệch thép đan.
- Việc ghép cốp pha cần thực hiện theo đúng quy chuẩn xây dựng, gỗ cốp pha không được lựa chọn loại gỗ quá kém phẩm chất, có thể bị bục vỡ trong quá trình đổ đầm bê tông. Kết nối các cốp pha thật chặt và gọn gàng. Hệ thống giàn giáo sắt phải tốt, đảm bảo chịu lực cho tòan bộ vật liệu, thiết bị và công nhân trong qúa trình thi công.
- Việc đổ đầm bê tông có thể thực hiện thủ công bằng máy trộn bê tông, cũng có thể thực hiện bằng xe trộn bê tông chuyên dụng, bơm bê tông bằng vòi bơm. Quá trình trộn cần lưu ý đúng tỷ lệ giữa cốt liệu và chất kết dính, sao cho hỗn hợp bê tông đảm bảo đúng tiêu chuẩn. Khi đầm bê tông lưu ý phải đầm đều tay, không được bỏ sót bất kỳ chỗ nào.
- Việc tháo dỡ cốp pha cần lưu ý sao cho thời gian ngưng kết của bê tông phải đủ ngày . Nếu có sử dụng phụ gia đông kết nhanh thì cần phải trên 07 ngày bê tông mới đạt cường độ và có thể tháo dỡ được. Không nên vì tiến độ gấp gáp mà rút cốp pha sớm, gây ra nhiều tai nạn sập bê tông đáng tiếc.
- Việc xây tường cần lưu ý xây làm sao cho thẳng, mạch đều , không trùng mạch. Trong quá trình xây cần liên tục kiểm tra độ thẳng bằng quả dọi. Vữa xây cần trộn đúng tỷ lệ, đảm bảo độ kết dính và chống nước thẩm thấu qua.
Bước 8: Giai đoạn hoàn thiện
- Kết thúc phần khung nhà (phần thô), là coi như đã đi được 70% cuộc hành trình. Tiếp theo là giai đoạn hoàn thiện, tuy nhẹ nhàng hơn nhưng lại đòi hỏi nhiều hơn về mặt kỹ thuật, thẩm mỹ.
- Giai đoạn hoàn thiện bao gồm các công đoạn: Sơn Epoxy cho nền, xoa nền, trát tường, láng sàn, ốp lát gạch, sơn bả tường, lắp đặt hệ thống kỹ thuật điện, cấp thoát nước, điện thoại, chống sét, ... Đây cũng là công việc của các nhà thầu, tuy nhiên cần lưu ý một số điểm như sau:
- Công tác trát tường, láng sàn: cần trộn vữa theo đúng tỷ lệ quy định trong hồ sơ thiết kế kỹ thuật. Ở các diện tường, trần, sàn tiếp xúc nhiều với nước, không khí ẩm như tường bao ngoài trời, tường giáp vệ sinh, bếp, tiểu cảnh, sàn nhà tầng 1, ... có thể cần phải trộn vào trong vữa một hỗn hợp chống thấm nhất định. Sau khi trát, láng vữa xong cần cán thẳng. Chủ đầu tư phải kiểm tra độ phẳng cũng như chất lượng vữa trước khi bắt đầu các công tác sơn bả.
- Việc ốp lát gạch thì phải theo đúng tiêu chuẩn quy định của nhà sản xuất. Mạch gạch cần đều, các viên gạch thẳng nhau, không được xô xệch, nghiêng ngả.
- Công tác sơn bả là một công tác đơn giản, nhưng không phải ai cũng làm được một cách hoàn hảo. Hiện nay trên thị trường có nhiều chủng loại, nhãn hiệu sơn trang trí khác nhau, xét về tính dung môi có thể chia làm hai loại: sơn gốc nước và sơn gốc dầu. Sơn nước được sủ dụng phổ biến hơn với ưu điểm tiện dụng và không gây độc hại cho sức khoẻ và môi trường, màng sơn cho phép lượng hơi ẩm nhất định bên trong tường thoát ra ngoài mà không gây phồng rộp. Trong khi đó sơn dầu chủ yếu dùng cho bề mặt gỗ và kim loại. Xét về chức năng sủ dụng chia làm hai loại: sơn trong nhà có đặc tính khả năng chùi rủa, vệ sinh, bề mặt nhà mịn còn sơn ngoài trời có đặc tính chống rêu mốc, bám bụi, chống thấm và bền màu. Hệ thống sơn trang trí bao gồm 03 lớp: lớp ma-tít làm phẳng bề mặt cần sơn, cần lưu ý chọn loại bột bả tường tốt có độ bám dính cao vì chất lượng sơn sẽ phụ thuộc rất nhiều vào lớp này. Thứ hai là lớp sơn lót giúp ngăn chất kiềm trong tường thoát ra ngoài làm hỏng màng sơn, cuối cùng là lớp sơn phủ có tác dụng bảo vệ và trang trí.
- Công tác lắp đặt điện, nước và các hệ thống kỹ thuật: cần tuân thủ theo đúng bản vẽ kỹ thuật và hệ thống tiêu chuẩn xây dựng Việt Nam. Nên chú trọng vào độ bền vững và an toàn của các hệ thống này, ví dụ như hệ thống cấp điện cần cầu dao an toàn, các đường dây chờ cho máy phát điện sau này, độ dốc của các đường ống thoát nước phải đủ tiêu chuẩn, hệ thống chống sét an toàn, các đường dây cần đi trong ống bảo vệ tránh bị ẩm chập điện, ...
Bước 9: Sản xuất, lắp đặt nội thất ( Sử dụng cho khối văn phòng, nhà ăn, nhà ở chuyên gia trong khu vực nhà máy )
- Giai đoạn sản xuất đồ nội thất thực ra có thể bắt đầu ngay từ khi khởi công công trình, nếu như chủ nhà thực hiện phần thiết kế nội thất cùng với phần thiết kế xây dựng công trình. Như vậy khi hoàn công phần xây dựng thì phần nội thất cũng đã có thể sản xuất xong xuôi để tiến hành lắp đặt. Nếu như đến giai đoạn này mới bắt đầu việc thiết kế nội thất thì thời gian chờ có thể phải kéo dài khá lâu. Vì đối với đồ gỗ tự nhiên như các phần cửa, cầu thang, tủ bếp, bàn ghế, giường tủ phải có một thời gian nhất định để ngâm tẩm, sấy khô các cấu kiện gỗ, đảm bảo cho đồ đạc một độ bền nhất định. Đối với đồ gỗ công nghiệp, thời gian chờ sẽ nhanh hơn do không phải trải qua giai đoạn ngâm tẩm, sấy khô nhưng thời gian đợi cũng là không ít.
- Hiện nay đối với gỗ tự nhiên người ta thường sử dụng chủ yếu là các loại gỗ Căm xe, Hương, Gõ đỏ, Lim, xoan đào, nghiến, dổi, pơmu, chò chỉ, thông, ... gỗ công nghiệp thì sử dụng cho tủ âm tường, kệ Tivi . Nói chung tùy thuộc vào nhu cầu và sở thích cũng như kinh phí của khách hàng mà có thể chọn gỗ tự nhiên hoặc gỗ công nghiệp hoặc kết hợp cả hai lọai gỗ.
- Đồ nội thất quý khách có thể mua ngòai thị trường tại các showroom về hàng nội thất. Tuy nhiên các đồ có sẵn ở showroom thường là bàn ăn, giường, sofa. Các thiết bị khác như tủ áo quần, tủ bếp, tủ sách ... thường khó mua sẵn, bởi vì không phù hợp với kích thước các phòng, kích thước các mảng tường. Vì vậy để phù hợp cho các vật dụng này nên gia công tại chỗ.
- Ngòai các vật dụng nội thất vừa nêu ở trên, đồ nội thất còn có tiểu cảnh, sàn gỗ, mảng tường trang trí ... Các công việc này cần chính xác, tỉ mỉ, trau chuốt từng đường nét và sẽ ảnh hưởng đến thẩm mỹ công trình. Vì vậy quý khách hàng cần quan tâm kỹ trước khi đặt hàng.
Bước 10: Sử dụng và các vấn đề bảo dưỡng trong quá trình sử dụng
Hòan thành một công trình, dọn đồ đạc, thiết bị máy móc vào sản xuất, sử dụng chưa phải là kết thúc mọi chuyện. Một công trình xây dựng cũng như một cỗ máy, hoạt động lâu thì phải bảo dưỡng, bảo trì, sửa chữa, nếu không sẽ bị hỏng hóc. Có rất nhiều sự cố có thể xảy ra cho công trình, mà để khắc phục không phải đơn giản. Chúng ta phải nắm rõ hiện tượng - nguyên nhân gây hỏng hóc và từ đó đưa ra biện pháp khắc phục một cách hiệu quả nhất. Tuy nhiên nếu công trình do nhà thầu tốt có nhiều kinh nghiệm thi công sẽ có chất lượng tốt và vì vậy vấn đề bảo trì, bảo dưỡng cũng khỏe hơn, đơn giản hơn. Còn khách hàng lỡ chọn lầm nhà thầu kém, thì chất lượng công trình kém và bảo hành, bảo trì càng gian nan, phức tạp và đôi khi tiền sửa chữa còn tốn nhiều hơn là thi công mới.
Kết thúc vấn đề
Những vấn đề chúng tôi đã trình bày trên đây chỉ là sơ lược về quá trình xây dựng một công trình. Thực tế sẽ còn rất nhiều việc phát sinh, khó khăn cần phải giải quyết. Tôi chỉ hy vọng những vấn đề nêu trên sẽ giúp ích phần nào cho Quý khách hàng trong việc giải quyết các khó khăn ấy. Để yên tâm hơn cho việc xây dựng công trình, hãy gọi điện cho chúng tôi để được hỗ trợ trực tiếp nhất (hotline : 0918.982.668, 01234040608 , hoặc gửi email về địa chỉ: keotheptrandung.com.vn . Quý khách hàng nếu cần tư vấn sâu hơn, trực tiếp vào từng vấn đề, hãy đến với chúng tôi. Công ty TNHH MTV TRẦN DŨNG sẽ cùng quý khách hàng làm nên công trình đúng phong thủy, đẹp và vững bền - công trình thế kỷ.
Cuối cùng, xin chúc quý khách hàng gặp nhiều may mắn và thuận lợi trong công việc xây dựng công trình cho mình, một công việc không hề đơn giản!
No comments: